El novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, establece las causales taxativas para el desalojo de inmuebles destinados al uso comercial, por tanto, cuando el arrendador pretenda demandar al arrendatario de ésta especie de inmuebles, por supuestos de hecho diferentes a las señaladas en el citado Decreto, como por ejemplo, en caso de perecimiento de la cosa arrendada previsto en el artículo 1598 del Código Civil, debe acudir a la acción resolutoria de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 eiusdem. Así mismo, queda incólume la facultad que le asiste al arrendador para demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y en ambos casos, los daños y perjuicios que se hubieren ocasionado. Por otra parte, considero que mal puede hablarse de desalojo sin que previamente exista una declaración de terminación de la relación contractual. Hubiera sido más correcto hablar de terminación del contrato de arrendamiento y al desalojo del inmueble.
En este orden de ideas, el artículo 40 del referido Decreto, establece las siguientes causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
En relación a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, esto trae por consecuencia que, el arrendatario siempre podrá atrasarse en el pago de una pensión de arrendamiento e incluso más, siempre y cuando no fueren consecutivas y, a lo sumo el arrendador podrá demandarlo por cobro de los cánones de arrendamiento insolutos.
Respecto al pago de las cuotas de condominio, esto colide con lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece que los gastos comunes son a cargo del propietario del inmueble, y cuya normativa es de preferente aplicación al presente Decreto, en virtud de que, las cuotas de condominio son inherentes a un derecho real y no a un derecho personal, conforme a lo previsto en la citada disposición legal y, que en la práctica implica un sobreprecio sobre el canon de arrendamiento del inmueble, al igual que los contratos de servicios que con frecuencia exigen los arrendadores para dar en arrendamiento un local comercial.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
Hubiera bastado con decir ‘uso indebido’, en virtud de que, engloba todos los demás supuestos.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Copia al calco del literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
Se repite el uso indebido previsto en el literal b) de este artículo. Ahora bien, cabe preguntarse: ¿Qué sucede en el caso de que el arrendador destine el inmueble para un uso diferente a la conformidad de uso expedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces?. En este caso, pienso que el arrendatario tendrá el derecho de demandar la resolución del contrato de arrendamiento y los daños y perjuicios en caso de que hubiere lugar a ello, conforme a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
Se repite lo previsto en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la adición de que estas causas deben ser justificadas por parte del arrendador, lo que considero que resulta inoficioso, en virtud del principio general del derecho que establece ‘que nadie puede prevalerse de su propia declaración’.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
Se repite lo previsto en el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
g.1.) Debe entenderse que el desalojo procederá en caso de vencimiento de la prórroga legal y no del lapso contractual.
g.2) Con antelación al arrendador le correspondía demandar por ante los Tribunales de la República el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal y a la entrega del inmueble, conforme a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria. Ahora el arrendador deberá demandar al arrendatario por desalojo por vencimiento de la prórroga legal.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
Esta disposición constituye una modificación de lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dice lo siguiente: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona, distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.
El derecho que le asiste al tercero adquirente de demandar el desalojo del inmueble arrendado me parece inconveniente, ya que constituye una vía expedita para desalojar al arrendatario de un inmueble destinado al uso comercial y vulnera el derecho que le asiste al arrendatario para que se le respete su relación contractual y, viola el principio de la relatividad de los contratos conforme a lo dispuesto en el artículo 1166 del Código Civil, que dice: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes. No dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley”. Así mismo, viola lo previsto en el artículo 1159 eiusdem, que dice: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 93 de fecha 11 de febrero de 2004, expediente 03-2632, con ponencia del magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, sostuvo lo siguiente: “El referido principio alude a la ineficacia del acuerdo de voluntades para producir efectos vinculatorios entre personas distintas de aquellas que han prestado su consentimiento al mismo. El principio de relatividad no concierne sino a los efectos internos del contrato, los derechos o las obligaciones que de éste derivan. Son esos derechos y obligaciones los únicos que son personales de las partes y que no conciernen a los terceros”. (fin de la cita)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Por lo que respecta a las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, las mismas se encuentran señaladas en el artículo 1592, que dispone que el arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Por lo que respecta a las obligaciones que le corresponden conforme al contrato, el artículo 1159 del Código Civil, dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, por tanto, el incumplimiento de cualquiera de sus estipulaciones acarrea el desalojo.
Y por último, por lo que respecta a las obligaciones que le impone el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”, considero que éstos no son vinculantes para los arrendatarios, sino para los propietarios de los inmuebles, quienes deberán adecuar los contratos de arrendamiento a las reglas previstas en los documentos de condominio o en las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.
Dr. CARLOS BRENDER
Abogado