Tras aprobarse la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV, 2011) se hace necesario reflejar la nueva realidad prevista para el municipio con este instrumento legislativo y frente a la actividad de arrendamientos de inmuebles.
La competencia en materia de arrendamientos sigue siendo de corte nacional, ya que está inmerso dentro de las políticas de vivienda, donde el nivel local realiza tareas específicas. De hecho, el instrumento en cuestión señala que su aplicación es en todo el territorio de la República.
En tal sentido, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999) le asigna al Poder Público Nacional lo atinente a la política y legislación nacional en materia de vivienda, régimen de tierras baldías, ordenación del territorio, ordenación urbanística, unificación de normas y procedimientos técnicos para de ingeniería, arquitectura y urbanismo.
En cuanto al Municipio la CRBV establece que le compete la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria de conformidad con la ley que rige la materia.
Por su parte, la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) desarrolla la norma constitucional bajo la premisa de “… aplicación de la política referente a la materia inquilinaria…”, al estatuir las competencias municipales.
La LRCAV crea un órgano desconcentrado para su ejecución denominado Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SNAV), la cual forma parte del ministerio con competencia en vivienda y hábitat, siendo éste el órgano rector en la materia.
La SNAV formará un sistema de coordinación nacional de vivienda, con presencia en las entidades estadales y coordinará con los municipios.
Como la LRCAV solo está referido a inmuebles residenciales expresamente excluye a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, vacacionales, recreacionales, comerciales, industriales, profesionales, enseñanza. La razón de esta excepción es que se encuentran normados por la legislación agraria, turística, educacional y mercantil, de acuerdo con la naturaleza de cada uno; todos estos casos son con cargo a la legislación nacional, como ya este Autor lo ha publicado en su oportunidad.
Un aspecto importante es que la LRCAV no ignoró las competencias urbanísticas locales; ello es por aquello de las regulaciones sobre construcción de viviendas en los desarrollos habitacionales con más de diez unidades residenciales, dado el hecho que las constructoras deberán notificar al Órgano Rector esa circunstancia, la cual se reserva unilateralmente el derecho de fijar mediante resolución un porcentaje de ellas para destinarlas al arrendamiento donde el municipio no interviene por ser potestativo de la dependencia nacional.
Con anterioridad a la LRCAV los municipios ejercían la competencia de los procedimientos administrativos inquilinarios, tales como reintegros, fijación máxima rental (regulación), preferencia ofertiva, entre otros. Ahora solo puede hacerlo en los casos que no sean inmuebles para vivienda, es decir, que se continúa aplicando el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999).
Asimismo, como la LRCAV señala que debe cumplirse un procedimiento administrativo previo a las demandas ante los tribunales, se llevarán a cabo en los casos de viviendas, según lo pautado en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda (2011).
Uno de los aspectos novedosos que contempla la LRCAV es la participación popular donde la SNAV deberá crear mecanismos con miras a que las distintas manifestaciones de ésa vigilen la planificación, ejecución y control de la política nacional en materia de arrendamiento como parte de la de vivienda y hábitat. Para ello deberán registrarse ante la SNAV.
El municipio puede aportar para mejorar la situación deficitaria actual en materia de viviendas coordinadamente con los otros niveles del poder público para mejorar la calidad de vida, no solamente en el ejercicio de las competencias que le asigna la nueva legislación de arrendamientos, sino también en lo referente a la organización comunitaria, ya que mantiene relación directa con los consejos comunales y demás organizaciones sociales, así como también en las que tiene atribuidas por la LOPPM y en otros textos normativos; ejemplos se observan en el área de tributación, ordenación urbanística, tránsito terrestre, vialidad urbana, servicios públicos, planificación, catastro, entre otros.
Se sugiere al lector dar un vistazo a los artículos de mi autoría publicados sobre Consejos Locales de Planificación (CLPP), Servicios Públicos,
Competencias Municipales, Presupuesto, Hacienda Municipal, Organización y Gestión Municipal, Consejos Comunales, Urbanismo, Catastro, Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, Ejidos, Educación, Salud, Turismo, Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos, Régimen de Tierras, Expropiación, Patrimonio Cultural, Tributación, Contraloría Social, Poder Popular, entre otros; que aparecen en www.eduardolarasalzarabogado.blogspot.com y en www.tuabogado.com (Pódium Jurídico Derecho Municipal) para obtener mayor información.
En otra oportunidad se tocarán otros aspectos relacionados con el Tema.
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