Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur)
A 3 meses y medio de la promulgación de esta Ley, es evidente los nocivos efectos que para el país ha traído este instrumento legal y su implementación. La oferta de viviendas en alquiler está en un mínimo histórico, siendo la cantidad de viviendas en arrendamientos en oferta 95% menor a las que se ofrecían en el año 2003, cuando se empezaron a restringir los derechos de los propietarios, con la congelación de alquileres de viviendas.
En el 2011 el gobierno venezolano, la mayoría oficialista de la Asamblea Nacional y la comisión judicial del Tribunal Supremo de Justicia, implementaron fuertes restricciones al ejercicio del derecho de propiedad de las viviendas en arrendamiento, disminuyendo la seguridad jurídica a unos extremos que han generado prácticamente la extinción de la oferta de alquileres de vivienda en Venezuela. Las leyes, oficios y decretos son los siguientes:
1.- Enero 2011. La Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, sin tener facultades para ello, ordenó a todos los jueces del país la paralización de cualquier medida judicial que recayera sobre una vivienda, impidiendo hasta la fecha, la ejecución de cualquier sentencia proveniente de cualquier juicio inmobiliario, inquilinario, posesorio, laboral o de invasión que ordene la restitución de la propiedad. Aunque la excusa era
suspender temporalmente los desalojos hasta que se promulgarán las nuevas leyes en materia inquilinaria, luego de aprobadas estas, el oficio no fue suspendido, creando graves consecuencias para la aplicación de leyes civiles, penales y laborales.
2.- Mayo 2011. El Presidente de la República, por la vía habilitante decreta sin consultar a ningún sector relacionado, promulga la Ley contra los Desalojos Arbitrarios, la cual trajo como consecuencia una paralización total de los juicios de materia inquilinaria, supeditando las decisiones del Poder Judicial al Poder Ejecutivo. Miles de propietarios que tienen sentencias definitivamente firmes, no pueden recuperar sus inmuebles en arrendamiento, ya que esta ley suspendió a nivel nacional cerca de 44.000 juicios relacionados con viviendas, no solo inquilinato, sino todos los juicios que tengan por objeto la recuperación de un inmueble residencial. Esta ley suspende las sentencias hasta que se realicen a nivel nacional, actos conciliatorios en las oficinas de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, pero en el interior del país, aún no se han creado en la mayoría
de los Estados las oficinas donde se van a llevar a cabo estos actos, llevando a un estado de paralización total de la justicia inmobiliaria, hasta que se creen estas instancias administrativas. Lo más grave de esta Ley es que una vez obtenida la sentencia y agotada la fase de conciliación, el propietario debe esperar hasta que el Estado le provea un refugio o una vivienda al inquilino u ocupante saliente, situación que no se ha dado hasta la fecha, creando un estado de confiscación indirecta de las propiedades y una inhabilitación del Poder Judicial para aplicar sus propias sentencias.
3.- Noviembre 2011. La Ley de Arrendamientos de Viviendas, promulgada por la mayoría oficialista de la Asamblea Nacional, restringe gravemente el monto del canon de arrendamiento y regula el precio de venta de cualquier vivienda arrendada, creando inconstitucionales figuras como el arrendamiento obligatorio para constructores de viviendas con posterior venta de un porcentaje de los proyectos con canon y precio regulado. Creó además la venta obligatoria de los edificios de más de 20 años en arrendamiento y la legalización de los traspasos realizados antes de la promulgación de la Ley sin autorización de los propietarios. El método de avalúo establecido en la ley, desconoce totalmente el valor del terreno, el valor de mercado, el valor fiscal y el valor de adquisición de la propiedad, creando alquileres y precios ínfimos que no permiten al propietario obtener un legítimo
ingreso por el arrendamiento o la venta de la propiedad.
4.- Noviembre 2011. Se renueva por noveno año la congelación general de alquileres de vivienda, impidiendo desde 2003 a los propietarios de inmuebles, aplicar un ajuste inflacionario a los cánones de arrendamiento, tan necesario en Venezuela, donde la inflación anual está entre un 25% y un 30% al año. En 9 años la inflación acumulada es de más de un 200% llevando a la ruina a cientos de miles de propietarios que reciben alquileres que no permiten pagar en muchos casos los gastos de propios de los inmuebles y a un deterioro grave a los edificios que no pueden ser mantenidos con estos ingresos.
Apiur solicitó ante el Tribunal Supremo la nulidad de todos estos instrumentos que lesionan el sagrado derecho de propiedad, estando en mora el máximo tribunal con el país, ya que está en la obligación de restituir el infringido Estado de Derecho Inmobiliario.
SITUACION DE LA SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTOS
La Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi), ofrece un servicio deficiente de atención al público, ya que no está dotada de suficiente personal en Caracas. Propietarios e inquilinos deben hacer largas colas desde la madrugada para ser atendidos. Los actos conciliatorios son fijados para seis u ocho meses después de su solicitud. Este organismo que sustituyó a las oficinas municipales de inquilinato de todas las alcaldías del país, no ha
sido constituido en la inmensa mayoría de los Estados, según informaciones recabadas por Apiur, solo se han instalado 5 oficinas en Caracas, Puerto Ordaz, Maracay y Valencia (en esta ciudad el Ministerio de Vivienda hace algunas funciones fuera de lo establecido en la
Ley), por lo que el resto del país en 335 municipios distribuidos en 23 Estados, no se han instalado las oficinas de este organismo, en donde ya existían oficinas municipales de inquilinato, a las cuales se les quitó la competencia en materia de vivienda dejando paralizados los actos conciliatorios, regulaciones de alquileres, regulaciones de precios, revisiones de contratos y demás funciones establecidas en la Ley, lo que ha llevado a una paralización casi total del mercado de arrendamiento de vivienda a nivel nacional.
Solicitamos públicamente a la Superintendente de Arrendamientos, Abg. Carmen Morantes, que publique la lista de las sedes y las direcciones donde funcionará la Superintencia y las fechas en que estarán operativas y solicitamos se active una página web. Existe una gran desinformación de este organismo.
Apiur solicitará la incorporación como organización social que agrupa a pequeños propietarios y arrendadores al Registro de las Organizaciones y Movimientos Sociales, según el artículo 77 y siguientes del Reglamento de la Ley de Arrendamientos de
Vivienda:
“Artículo 77. Las organizaciones o movimientos sociales destinados a la protección de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores deberán registrarse por ante la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda. A tal efecto deberán consignar para el registro, copia certificada del
Acta Constitutiva y de los estatutos de la organización o movimiento social y la Superintendencia deberá emitir certificado de registro.
Prerrogativas de las Organizaciones o Movimientos Sociales
Artículo 80. Las organizaciones o movimientos sociales tendrán las siguientes prerrogativas:
1. Participación activa y protagónica en la construcción, planificación, ejecución de las políticas nacionales en materia de arrendamientos de vivienda, habitaciones, pensiones o viviendas
estudiantiles.
2. Ejercer actos de conciliación en sus sedes, entre arrendadores y arrendatarios como medio alternativo para la resolución pacífica de los conflictos.
3. Ejercer la contraloría social de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
4. Las demás que establece la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las leyes y el
presente reglamento.”
El Ministerio de Vivienda y Hábitat no ha fijado aún el Valor de Reposición o de construcción nueva, necesario para realizar cualquier avalúo. Sin este valor la Superintendencia no puede fijar legalmente ningún alquiler, ni precio de venta.
El Ministerio de Vivienda y Habitat no ha fijado aún el porcentaje de viviendas que debe destinar una constructora al arrendamiento en un proyecto habitacional según la Ley, causando un gran perjuicio para la construcción ya que no se puede prever la factibilidad de
los proyectos.
La situación del arrendamiento en el país es grave y demuestra el fracaso del gobierno en las políticas de viviendas implementadas en los últimos años.
SITUACION DE LOS EDIFICIOS DE VIEJA DATA EN ARRENDAMIENTO
La venta de edificios de vieja data en arrendamiento, ofrecida desde 2006 en la gestión de Juan Barreto, se encuentra prácticamente paralizada, por cuanto al no poder hacerse avalúos formales por la ausencia del valor de reposición y por cuanto el 95% de estos edificios no posee propiedad horizontal, el avance de estas negociaciones es sumamente lento, ratificado esto por los voceros de las asociaciones de inquilinos que hablan de que solo 5 edificios han sido negociados de un universo de 5000 edificios en arrendamiento en el Área Metropolitana, es decir, solo un 0,1% de los edificios.
En Gaceta Oficial No. 39.870 del 24 de febrero de 2012, el Ministerio de la Vivienda creó un plan de financiamiento para la adquisición de viviendas alquiladas denominado “Ahora es mi techo”, que solo otorga créditos a inquilinos de 100 edificios en Caracas, excluyendo a 1.500.000 inquilinos que existen en el país en las diferentes ciudades. Apoyamos todo tipo de créditos y subsidios que puedan otorgársele a los arrendatarios, pero deben estar dirigido a todo un segmento de la población y no solo a 2000 inquilinos que aproximadamente habitan estos 100 edificios. Los inquilinos que tengan menos de 20 años arrendados no tendrán acceso a estos beneficios. Debió crearse este beneficia para todos los inquilinos del país y de todas las ciudades, por lo que consideramos este plan solo un “pañito de agua caliente”, que no solventa y promueve la adquisición generalizada de los inmuebles alquilados a nivel nacional.
A criterio de nuestra asociación el termino de 60 días para vender obligatoriamente los edificios de vieja data ya venció sin que la superintendencia hiciera los avalúos necesario para la oferta de venta, por lo que fue n deber de imposible cumplimiento, por lo que los propietarios de estos edificios quedaron exentos de la obligación de venta hasta que sea modificada la Ley de la Asamblea Nacional, ya que la Ley no le dio la facultad al Ministerio
para renovar este plazo.
Ratificamos la inconstitucionalidad de la venta obligatoria de estos edificios, establecida en la disposición transitoria octava de la cual ya hemos solicitado su nulidad en el TSJ. Muchos propietarios de edificios están esperando la sentencia que declare nula este tipo de venta
obligatoria.
Algunos Registradores Inmobiliarios tienen dudas de protocolizar los documentos de condominio de estos edificios, de conformidad a la disposición transitoria quinta de la Ley, ya que no les ha sido enviado un oficio del Saren (Servicio de Registro y Notarías) que ratifique su registro, por lo que muchos de los registros no se han realizado.
Todo esto prueba la improvisación y la falta de una vacatio legis, ya que no estaba preparado el gobierno para asumir las funciones otorgadas por este instrumento.
Apiur intentará un nuevo Recurso de Nulidad ante el TSJ, contra la Ley de Arrendamientos de Vivienda, fundamentado en que el método de avalúo omitió totalmente el valor del terreno de las viviendas alquiladas y además previó la absurda confiscación de los alquileres depositados en tribunales, los cuales pasarán a manos de un Fondo que manejará la Superintendencia desde el 12 de Noviembre de 2012. Los alquileres depositados en
tribunales son propiedad de los arrendadores y propietarios y están en custodia del Poder Judicial, en un juicio de consignación
Abg. Roberto Orta Martínez
Abg. Raimundo Orta Poleo
Directores de Apiur