La Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece en su disposición transitoria Quinta. “Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores.
A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.”
Es importante mencionar y ratificar la inconstitucionalidad de esta disposición transitoria, cuya nulidad fue solicitada por propietarios miembros de Apiur ante el Tribunal Supremo de Justicia en el mes de noviembre, el cual se encuentra en mora en la decisión de la mencionada nulidad, la cual evidentemente contradice el artículo 115 de la Constitucional Nacional, ya que la única forma de arrebatar forzosamente la propiedad a un particular es la expropiación y no esta figura llamada “venta” obligatoria. Cabe mencionar que toda venta debe ser voluntaria y esta figura no lo es.
Esta disposición remite al capítulo VI y al procedimiento de preferencia ofertiva que exige los requisitos del Artículo 132. “A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia. Dicha comunicación deberá indicar: 1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. 2. Condiciones de venta. 3. Modalidades de negociación. 4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta. 5. Documento de propiedad del inmueble. 6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender. 7. Certificación de Gravamen. Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.”
Es importante aclarar que el requisito No.1 no pudo ser obtenido, ya que la Superintendencia no pudo realizar ni siquiera un avalúo en estos 60 días, por cuanto la misma estaba siendo constituida en su nueva sede y por el corto plazo que establecieron las asociaciones de inquilinos en la ley, aprobada por la Asamblea Nacional. Tampoco pudo ser realizado ningún avalúo por cuanto el elemento más importante de la ecuación de avalúo de los artículos 73 y 74 de la Ley, que es el valor de reposición o de construcción nueva, no fue establecida por el Ministerio de la Vivienda y Habitat.
El incumplimiento en la realización de las resoluciones de avalúo y la no fijación del valor de reposición, hace inaplicable la disposición transitoria quinta e inexigible la obligación de venta, por lo que la Asamblea Nacional deberá reformar la ley para establecer un nuevo plazo para hacer exigible la inconstitucional y obligatoria oferta de venta.
Además ratificamos la inconstitucionalidad de la ecuación de los artículos 73 y 74, que obvió totalmente el valor del terreno de cualquier edificio o inmueble en arrendamiento para su avalúo para renta o venta, lo cual es absolutamente confiscatorio en cuanto a la porción del valor que el terreno representa. No puede avaluarse un inmueble sin el terreno que es la base física de la propiedad. Próximamente propietarios de Apiur y otras organizaciones demandaran la nulidad del método de avalúo por la omisión del valor del terreno.
Desmentimos el hecho que ya se hayan realizado avalúos legales sobre los 100 edificios a cuya negociación convocó la Superintendencia, debido a que sin el valor de reposición, es imposible hacerlos, por lo que cualquier avalúo realizado por la vicepresidencia debe ser realizado de nuevo por la Superintendencia con los parámetros de ley.
Es importante mencionar que ninguno de los 100 edificios convocados por la vicepresidencia y posteriormente por la Superintendencia de Arrendamientos han sido vendidos por cuanto no existen los avalúos formales y por cuanto muchos de ellos están aún expropiados por la Alcaldía Mayor y el Alcalde Antonio Ledezma debería levantar las expropiaciones para que se pueda realizar cualquier tipo de negociación y eso no se ha realizado. Tampoco poseen en su mayoría documentos de condominio, ya que se están tramitando en los registros respectivos. Algunos registros inmobiliarios no han dado curso al registro de documentos de condominios según la Disposición transitoria Octava, hasta que les envíen un oficio del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, ya que algunos consideran que esta norma contradice la Ley de Registro Público y del Notariado.
“Octava. Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un año más de prórroga. Si al término del año de prorroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.”
Tampoco se han creado las dependencias de la Superintendencia en la inmensa mayoría de los estados de Venezuela, por lo que los procedimientos de registro y venta obligatoria son de imposible cumplimiento por parte de los propietarios, por lo que es necesario que es necesario que se reforme la ley y se establezcan plazos y condiciones lógicas, ya que la disposición transitoria no da oportunidad de que el plazo sea prorrogado.
Es por lo cual solicitamos que se constituyan a nivel nacional las oficinas de la Superintendencia para que se activen los procedimientos conciliatorios y de recuperación de viviendas arrendadas, los avalúos para venta, regulaciones de alquileres y demás procedimientos que se encuentran paralizados en la mayoría de los Estados del país.
Ratificamos nuestra solicitud realizada al Ministerio de vivienda y Habitad de que sea derogada la congelación de alquileres de viviendas, para que pueda entrar en vigencia la normativa de regulación, prevista en la nueva ley, ya que gran cantidad de propietarios reciben aún los alquileres del año 2003 mientras la inflación acumulada está cerca de un 300% desde ese periodo.
REGISTRO DE VIVIENDAS ARRENDADAS
Nuestra organización apoya la solicitud formulada ayer por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, de que se prorrogue el plazo para la inscripción de viviendas alquiladas en la Superintendencia, hasta que se constituyan todas las oficinas a nivel nacional. Proponemos el lapso de un año.
Todo lo anterior refleja que se debió establecer en la Ley una “vacatio legis”, para que la Superintendencia instalara todas sus oficinas, ya que la ley obvio a las oficinas municipales que ella estaban constituidas, para así crear una ente centralizado y refleja lo improvisado de las políticas gubernamentales en materia de viviendas.
Esta ley ha llevado la oferta de viviendas en arrendamiento casi a cero, acrecentando el déficit habitacional.
Por la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur)
Abg. Roberto Orta Martínez.