Por: Abog. Juditas Delany Torrealba Dugarte
Hace algún tiempo al hablar de la situación jurídica de la propiedad, se analizaron importantes basamentos jurídicos y doctrinarios que fundamentaban las fallas notorias sobre la transformación que había tenido dicha institución en Venezuela, se hizo énfasis de cómo la fallida reforma constitucional del año 2007 se había puesto en vigencia a través de formas meta jurídicas de la propiedad que estando totalmente ajenas los postulados normativos, eran el símbolo usado por el Estado en la adjudicación de bienes a través de programas sociales; figuras como “la propiedad social” fueron estudiadas, concluyendo que la inseguridad jurídica sobre la temática generaba un estado de incertidumbre en los particulares.
Hoy nuevamente se ha querido hacer énfasis en dicha temática, tomando en cuenta las recientes transformaciones de carácter normativo de las que se pueden destacar:
1.-Ley de Tierras Urbanas (LTU): Publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria 5.933 de fecha 22 de octubre de 2009, es el primer ejemplo de este redimensionamiento del concepto propiedad al señalar en su articulado lo siguiente:
Función social
Artículo 2. La propiedad de las tierras urbanas tiene una función social y
estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones establecidas en la ley, reglamentos, planes y normas complementarias, que a los efectos se dicten.
Declaratoria de utilidad pública
Artículo 3. Se declaran de utilidad pública e interés social las tierras urbanas sin uso, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.
Principios
Artículo 4. La presente Ley es de naturaleza social, tiene carácter estratégico y se rige por los principios rectores del derecho humano a la vivienda y hábitat, tales como progresividad, justicia social, seguridad jurídica, cogestión,democracia participativa y protagónica, solidaridad, equidad, organización, sostenibilidad y tolerancia de conformidad con lo previsto en la Constitución de la República.
Ámbito de aplicación
Artículo 5. Todas las tierras urbanas sin uso, aptas para el desarrollo de
programas sociales de vivienda y hábitat en el territorio nacional se regirán por esta Ley.
Tierras urbanas aptas
Artículo 6. A los efectos de esta Ley, se entiende por tierras urbanas sin uso, aptas para el desarrollo de programas sociales de vivienda y hábitat, aquellas extensiones, ubicadas en áreas de las ciudades equipadas de servicios públicos, entre ellas:
1. Tierras urbanas abandonadas por sus propietarios o propietarias.
2. Tierras urbanas sin edificar.
3. Cualquier otra que así determine el Ejecutivo Nacional.
Al leer con profundidad estas disposiciones es notorio, el interés del Estado en querer a través de la idea de tierras urbanas sin uso, el vulnerar el derecho propiedad que hasta ahora era conocido en el ordenamiento jurídico venezolano; ya que el propietario en su debido momento decidirá el destino de las mismas según la Constitución y el Código Civil; no obstante ante el déficit de viviendas se quiere llevar a cabo la apropiación de estos bienes, cuando la crisis habitacional se convierte mas en un problema de planificación publica por parte del Estado en las clases sociales más bajas, que un problema donde un sector social es dueño de un terreno y el mismo debe ser dispuesto por el Estado. Al leer el artículo 6 de esta ley y observar las causales para la declaración de tierras urbanas sin uso, resulta una norma de extrema inconstitucionalidad el numeral 3 del respectivo artículo de la LTU (2009) al hacer mención la posibilidad de declaración de tierras urbanas sin uso pueda ser cualquier otra que determine el Ejecutivo Nacional, se está ante una caprichosa medida que atenta con la seguridad jurídica de los venezolanos propietarios de cualquier terreno urbano; que por cualquier capricho podría perder su derecho de propiedad, mas allá de que se encuentre sin edificar; el articulo 6 numeral 3 resulta una peligrosa trampa ante el hecho de que permitiría tomar medidas en terrenos urbanos que tuvieran proyectos de construcción y estuvieran haciendo sus referidas gestiones en las autoridades competentes en materia urbanística.
2.- Resolución nº 2011-0001 emanada de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia sobre la limitación temporal de toda práctica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recaiga sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación.
1 Aunque, su tema central es una resolución de carácter sub legal, orientada al tema arrendaticio, afecta el Derecho de Propiedad de los arrendadores de los referidos bienes para habitación o vivienda familiar, que como un medio de sustento de dichos individuos fueron alquilados, y que al tener un notorio incumplimiento por parte de los arrendatarios decidieron ejercer acciones judiciales; que hasta el momento producto de esta resolución son inejecutables. Es un nuevo vuelco en el ideario del Derecho Constitucional y Civil sobre el tema, ya que no solo es la sede administrativa quien a través del Poder Ejecutivo Nacional decidirá el uso o desuso de la propiedad; sino que las acciones que pudieran ayudar en la recuperación de la posesión de un inmueble apto para habitación o vivienda cedido ante una relación arrendaticia, también se tornan de imposible cumplimiento. Lo más curioso de esta resolución es aparte de vulnerar la jerarquía normativa al llevarse por delante a la Constitución y al Código Civil, que usa como excusa la existencia de una emergencia producto de las lluvias, pero ¿Acaso no es notorio que no todos los arrendatarios del país no son damnificados producto de esta circunstancia? ¿Por qué no estipularon dicha prohibición solamente en aquellos casos que el arrendatario fuera damnificado o su familia directa como ascendientes o descendientes?. Esta es la nueva tendencia acogida por el Poder Judicial de manera temporal ¿Pero hasta cuando?.
3.- Decreto 8143 Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela.
De reciente data, al haber sido publicado en fecha 06 de abril de 2011 y dispone un novedoso concepto de propiedad al señalar:
Garantía
Artículo 4°. El Estado garantiza el derecho de propiedad familiar y multifamiliar, como manifestaciones concretas del derecho de propiedad constitucionalmente establecido. La Propiedad Familiar recae sobre las viviendas previstas en la presente normativa, que han de ser adecuadas, seguras, higiénicas y con servicios básicos esenciales. La Propiedad Multifamiliar recae sobre los terrenos, inmuebles y cosas comunes de las edificaciones antes mencionadas, de conformidad con las disposiciones previstas en la presente ley y demás normativa aplicable.
Propiedad Familiar
Artículo 9°. La Propiedad Familiar es el derecho sobre la vivienda destinada única y exclusivamente al uso, goce, disfrute y disposición por parte de la Unidad Familiar, en los términos, condiciones y limitaciones establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Emergencia para Terrenos y Vivienda, el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, su reglamento y el Contrato de propiedad respectivo.
La Propiedad Familiar sobre una vivienda también implica derechos y obligaciones sobre las cosas que sean calificadas como de uso y disfrute común.
Propiedad Multifamiliar
Artículo 10. La Propiedad Multifamiliar es el derecho sobre el terreno, inmuebles, y las áreas de uso y disfrute común, de todos los miembros de las Unidades Familiares, y que comporta para ellos los derechos y obligaciones contenidos en el Documento de Propiedad Multifamiliar previsto en esta Ley.
Los derechos que conforman la Propiedad Multifamiliar, son inherentes, inseparables e indivisibles de la Propiedad Familiar, por tanto, estarán comprendidos dentro de cualquier enajenación o transferencia, total o parcial, de los derechos que conforman la Propiedad Familiar.
Cosas de uso y disfrute común
Artículo 11. Son cosas de uso y disfrute común a todas las Propiedades Familiares previstas en este Decreto Ley, entre otros:
a) Los terrenos, cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, pasillos, escaleras, fachadas y vías de entrada y salida a las edificaciones;
b) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de una vivienda necesariamente, serán del uso exclusivo del propietario de éste;
c) Las áreas deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
d) Los espacios de instalaciones de servicios centrales como cuartos de electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
e) Los puestos de estacionamiento, si los hubieren.
f) Los maleteros o depósitos en general, si los hubieren.
g) Los elevadores, y demás áreas de acceso.
h) Los equipos, sistemas y espacios destinados al manejo de desechos sólidos.
i) Las áreas de servicios.
Documento de Propiedad Multifamiliar
Artículo 12. El Documento de Propiedad Multifamiliar indicará la identificación de las Unidades Familiares favorecidas y de su representante; las medidas y linderos generales del terreno; los apartamentos y locales susceptibles de enajenación separada; su ubicación, medidas y linderos; y la descripción de las cosas comunes, de conformidad con el Anteproyecto de edificación al que está asociado.
Una vez que de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Emergencia para Terrenos y Vivienda, el Órgano Superior de Vivienda adjudique la totalidad de las viviendas de un Anteproyecto a desarrollar en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, transferirá la propiedad del terreno donde se edificará dicho desarrollo a los representantes de las Unidades Familiares correspondientes. Esta propiedad Multifamiliar es indivisible y se constituye a los fines de que se integre de manera definitiva con la Propiedad Familiar, cuando se Protocolice el documento de esta última.
La propiedad Multifamiliar es inembargable, inalienable e imprescriptible, hasta tanto se integre con la Propiedad Familiar.
Contenido del documento de Propiedad Familiar
Artículo 13. El Documento de Propiedad Familiar indicará, entre otros: Identificación del ente ejecutor y su representante, de la Unidad Familiar y de su representante, del Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, que actuará con carácter de observador, y del Banco o Institución Financiera, que otorga el correspondiente financiamiento. Además contendrá los datos relativos a la identificación del inmueble, con indicación de los datos del documento de Propiedad Multifamiliar, o «Anteproyecto de la Edificación», los ambientes y el porcentaje de cargas sobre cosas de uso y disfrute común que tiene el inmueble, precio de venta y método de financiamiento, obligaciones del comprador y del vendedor, causas de terminación del contrato, y mención expresa del derecho de preferencia. Y las demás que sean aplicables.
De este decreto, el cual crea estas dos nuevas figuras de propiedad como son: la familiar y la multifamiliar, se busca desvirtuar el contenido clásico y global de la propiedad , que se compone por tres elementos que son: disposición, uso y disfrute; para limitar estos factores en los futuros propietarios en que al ser bienes con finalidad familiar y en beneficio de la comunidad conformada por las familias beneficiarias, tenga como restricciones su uso estrictamente habitacional y familiar, alejándose de otros usos, que al no ser contrarios al orden público y las buenas costumbres, no se enmarcarían en este ámbito. Lo interesante que debe quedar como interrogante es que sucederá cuando los beneficiarios de dichos programas terminen de cancelar el costo de las respectivas viviendas ¿Tendrán una disposición y disfrute pleno de las mismas?. No hago mención al uso ya que el mismo, desde su origen ya se encuentra limitado a que solo sea de índole familiar; pero todo deberá analizarse a medida que se vaya regulando y materializando en planes concretos, aunque en opinión particular no veo claro que en el futuro sea otorgada una propiedad plena.
En conclusión concepto de la propiedad tiene 3 nuevas caracteristicas: 1) la intervención plena por parte del Ejecutivo Nacional en determinar el uso o desuso de los bienes. 2) El ejercicio limitado de las acciones judiciales de ejecución judicial para la recuperación de los inmuebles por parte de los arrendadores propietarios de bienes susceptibles de vivienda. 3) La creación de conceptos como propiedad familiar y multifamiliar por parte del Ejecutivo Nacional y la restricción del uso de dichos bienes.
Pareciera que el tema de propiedad se encuentra huyendo del Derecho Privado, para ubicarse en el Derecho Administrativo venezolano plasmado en normas de reciente data que vulneran el Principio de la Legalidad y la Seguridad Jurídica. ¿Apenas será el comienzo de este fenómeno?.