Dr. Carlos Brender
El artículo 1580 del Código Civil venezolano, establece lo siguiente:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, pueden extenderse hasta cincuenta años”.
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra ‘Temporalidad Arrendaticia’, Editorial Livrosca, pág. 27, sostiene lo siguiente:
“TIEMPO INDETERMINADO. Comprende un lapso temporal impreciso que puede ser el resultado de la precisión o imprecisión del arrendador y arrendatario; pues, por una parte, ellos han podido al celebrar el contrato establecer un inicio (modo preciso) y una conclusión (terminación), pero además, pudiera ocurrir que no hayan fijado la conclusión de la duración de la relación (modo impreciso), en cuyo caso la ley se ocupa de decir hasta cuándo durará la misma.
No obstante, también puede acontecer que habiendo fijado término a esa relación, como ocurre en los casos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a la misma llega el día de su terminación (conclusión del tiempo) y el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, recibiéndole además el pago del alquiler: momentos éstos indicativos de que esa relación continúa dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuándo o en qué momento concluirá de modo preciso la duración. Se trata de un lapso de tiempo inconcreto, dubitativo e incierto, que no puede responder de inmediato al <<cuándo>> contractual de la terminación.
La incerteza temporal distingue la indeterminación de la relación arrendaticia en cuanto a su duración. Existe una distancia no específica (tiempo), aparentemente ilimitada, pero con límite en el tiempo porque no puede ser a perpetuidad, que no impide a las partes conocer anticipadamente el cuantum económico o de las obligaciones correspectivas. Se trata de un límite incierto de momentos sucesivos que llegan a su fin cuando efectivamente ocurre la conclusión por el acuerdo de las partes o por disposición de la ley.” (fin de la cita)
En la obra Jurisprudencia en lo Contencioso Administrativo Inquilinario, Edición mayo 1993, pág. 609 y 610, se sostiene lo siguiente:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto… (sic). Cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término (artículo 1580 del C.C.) y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción, quedando la situación regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil”. (fin de la cita)
El autor Hermes Harting, en su obra ‘El Arrendamiento’, Editorial Livrosca, págs. 16-17, sostiene lo siguiente:
“En cuanto al tiempo, la convención arrendaticia puede ser por un plazo determinado o indeterminado.
Los contratos de arrendamiento, sujetos a un tiempo determinado, no pueden exceder, por disposición de la Ley (artículo 1580 del Código Civil), de quince (15) años, es decir, si se alquila, por ejemplo, un apartamento, el plazo no puede exceder de 15 años. Si se excede de ese tiempo, el contrato no es nulo, no es anulable, sino que el arrendador posee una acción especial, denominada “acción de reducción”, para limitarlo al referido término.
Este principio de que el arrendamiento no puede exceder de quince (15) años tiene dos (2) excepciones:
a) Se puede establecer que el arrendamiento dure toda la vida del arrendatario, nunca la del arrendador; este arrendamiento es vitalicio y no perpetuo (el legislador prohíbe este último).
b) Cuando se arrienda un terreno inculto, es decir no cultivado, se puede efectuar hasta por cincuenta (50) años, siempre y cuando el arrendatario se obligue a cultivarlo y a desmontarlo.
Si el contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado (indeterminado no quiere decir que sea indefinido), se puede extinguir, previo el cumplimiento de los procedimientos establecidos en el vigente Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas o en el Derecho Civil Común (artículo 1.167 del Código Civil).
Ahora bien, si el arrendamiento fue celebrado originalmente por un plazo inferior a quince (15) años, y se ha prorrogado sucesivamente superando dicho término, este contrato se convierte en indeterminado de acuerdo con criterio establecido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (sentencia del 14-08-1991. Caso: Mario Scala), en virtud de operar la tácita reconducción.” (fin de la cita)
En este orden de ideas, me permito disentir de los criterios antes expuestos, en el sentido de que, si el tiempo de duración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes continúa después del lapso previsto en la ley, esto es, quince (15) años, se convierte a tiempo indeterminado, en virtud de que, el contrato de arrendamiento no puede ni debe exceder el tiempo de duración que le señala la ley. Mal puede subsistir un contrato que ha fenecido por mandato expreso de la ley. El contrato de arrendamiento no puede subsistir bajo ninguna modalidad y la ocupación que haga el arrendatario después del vencimiento del lapso establecido por la ley es ilegal y, el pago que éste haga al arrendador por la ocupación debe entenderse como indemnización por concepto de daños y perjuicios. Una interpretación ‘per contra’, implicaría la aceptación de que el contrato de arrendamiento pudiera tener una duración más allá de las disposiciones legales establecidas en el Código Civil venezolano.
Por otra parte no está previsto en el artículo 1600 del Código Civil una “acción de reducción del término”, el texto resulta claro cuando dispone que toda estipulación contraria es de ningún efecto.
El carácter temporal del contrato de arrendamiento en el derecho comparado:
El artículo 1505 del Código Civil de Argentina, dice lo siguiente:
“El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.”
El artículo 2398 del Código Civil de México, establece lo siguiente:
“Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, de quince para las fincas destinadas al comercio y de veinte para las fincas destinadas al ejercicio de una industria”.
Por su parte, el artículo 1543 del Código Civil de España, dispone:
“En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.”
Y, el artículo 2014 del Código Civil de la República de Colombia, establece lo siguiente:
“Terminado el arrendamiento por deshaucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera.”
Como se puede observar en todos estos ordenamientos jurídicos se destaca el carácter temporal de los contratos de arrendamiento y cualquier lapso de duración del contrato de arrendamiento que tengan a bien pactar las partes debe respetar las limitaciones legales. Así mismo, la ocupación del inmueble después del vencimiento del lapso máximo fijado por la ley en ningún caso constituye una renovación, prórroga del contrato o indeterminación del mismo respecto al tiempo de duración, en virtud de que, éste debe adecuarse a las limitaciones de la ley, y vencido el lapso de ley, el contrato debe entenderse que ha fenecido, quedando facultado el arrendador para exigir la entrega del inmueble en cualquier momento.
Por lo que respecta a la tácita reconducción previsto en el artículo 1600 del Código Civil venezolano, que dice: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, se aplica el mismo criterio, en virtud de que, lo indeterminado no implica perpetuidad, por tanto, el tiempo de duración de la relación contractual queda sujeto al tiempo máximo de quince (15) años previsto en el encabezamiento del artículo 1580 del Código Civil.
En conclusión, el tiempo de duración del contrato de arrendamiento no puede exceder del lapso previsto en el artículo 1580 del Código Civil venezolano, transcurrido el mismo, no se produce ninguna indeterminación, sino, simplemente el contrato se extingue.
Dr. CARLOS BRENDER.