Dra. Juditas Delany Torrealba Dugarte
Con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV) en fecha 12 de noviembre de 2011 publicado en Gaceta Oficial 6053 Extraordinaria y su reglamento (RLRCAV) establecido según decreto presidencial 8857 de la misma fecha se suscito un interesante redimensionamiento de lo que la materia contractual arrendaticia señalaba dado que la ley desnaturalizando la autonomía de la voluntad de las partes y la libertad contractual aspectos característicos del Derecho Privado, establece nociones interesantes, algunas engorrosas y otras tanto novedosas en esta materia que se analizarán a continuación como son:
a) La separación definitiva entre los contratos de arrendamiento y sub arrendamiento de vivienda respecto a otros inmuebles:
Desde ahora los contratos de arrendamiento de otros inmuebles (terrenos urbanos y suburbanos no edificados, las fincas rurales, los fondos de comercio, hoteles, moteles, hosterías o cualquier inmueble orientado al ámbito turístico, los locales comerciales, galpones o locales industriales,profesionales,educativos entre otros) seguirán canalizándose a través de lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) de fecha Ley publicada en la Gaceta Oficial No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999 siempre y cuando no se encuentren excluidos por esta ley como en el caso de los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, las fincas rurales, los fondos de comercio, los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales que supletoriamente se regirán por lo señalado por la autonomía de las partes, el Código Civil o una legislación especial sobre la materia.
b) La definición conceptual de contrato de Arrendamiento en materia de Vivienda
La LRCAV (2011) a diferencia de la LAI (1999) define que se entiende como contrato de arrendamiento al señalar que es: “el contrato mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades de la presente Ley”. Sin embargo de este concepto se hacen ciertas críticas al analizarse que si la legislación sobre el tema es en materia de vivienda ¿Por qué al conceptualizar el término contrato según esta ley se omite mencionar que solo estas condiciones serán permitidas en el ámbito de los inmuebles destinados a vivienda? O ¿Es que la conceptualización tan genérica del concepto contrato abre la posibilidad que las condiciones señaladas sean de obligatorio cumplimiento en otro tipo de relaciones?. En opinión propia pareciera que esta mas adelante pudiera ser la intención del legislador, aunque en un primer instante solo se ve limitada al arrendamiento y sub arrendamiento de viviendas.
c) Las clausulas del contrato de arrendamiento en materia de vivienda
Las clausulas de los contratos de arrendamiento en materia de vivienda son definidas doctrinariamente como de fondo y forma en dos instrumentos normativos como son la LRCAV (2011) y el RLRCAV (2011) respectivamente los cuales estipulan dos tipos de clausulas ambas obligatorias las cuales son:
c.1.- De fondo
Estipuladas en la LRCAV específicamente y son:
c.1.1 La duración del contrato: La duración de los contratos de arrendamiento en materia de vivienda tendrán una duración mínima de un año, pudiendo ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria, pudiendo manifestar el arrendatario antes que termine el lapso su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar canones o indemnizaciones restantes. Es decir ante esto el arrendatario sin tener necesidad de oír la opinión del arrendador decide si continua o no con la relación arrendaticia siendo esto un agravio para el arrendador así como el no verse obligado al cumplimiento de los pagos, alterando el acuerdo inicial entre las partes.
c.1.2 Los ejemplares del contrato: Las partes (arrendador y arrendatario) deben suscribir 3 ejemplares del contrato dado que cada parte tiene que conservar un ejemplar y el que debe consignarse ante la Superintendencia Nacional de Vivienda.
c.1.3 Anexo de la fijación del Canon por parte de la Superintendencia Nacional de Vivienda: Al presentarse el ejemplar del contrato de arrendamiento debe anexarse como parte integral la resolución del canon de arrendamiento emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de lo contrario generara dicha omisión sanciones y la nulidad del mismo.
C.1.4 La prohibición del pago en moneda extranjera: Los contratos de arrendamiento se celebraran en moneda de curso legal nacional es decir en Bolívares, al omitir dicha clausula se estaría generando una sanción al ser considerado ilegal.
c.1.5 La jurisdicción judicial del inmueble: Los contratos de arrendamiento deben indicar la jurisdicción a la cual se van a someter, y que la misma debe ser la que corresponda a la ubicación geográfica del inmueble.
c.1.6 La subrogación de contratos por divorcio, separación judicial, nulidad del matrimonio, finalización del concubinato y muerte: Ante la finalización de la relación del cónyuge, concubino o miembro del grupo familiar, el otro miembro que conviviera con el arrendatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda con el contrato subrogado a su nombre, por lo tanto ante el interés de este sujeto no arrendatario deberá manifestar por documento autenticado en el plazo de 60 días su interés de continuar de lo contrario se sobreentiende que perderá el respectivo derecho de preferencia. En el caso de fallecimiento del arrendatario podrá subrogarse el contrato a quienes demuestren ser beneficiarios del mismo y demuestren tener permanencia pacifica y continua en la vivienda; es decir no pueden llegar nuevos sujetos beneficiarios del causante a querer forzosamente apropiarse del derecho sobre la vivienda, teniendo los mismos un plazo no mayor de 30 días al momento del fallecimiento de lo contrario transcurrido este periodo se considerará perdido el derecho de preferencia.
c.1.7 De los contratos distintos al arrendamiento: Los contratos que quieran desvirtuar que se está llevando a cabo una relación arrendaticia serán considerados nulos sin el menoscabo de la antigüedad del arrendatario generando conforme a la Ley y ante el arrendamiento una sanción.
c.2.- De forma
Son aquellas clausulas o condiciones de forma y estilo establecidas en el RLRCAV (2011) las cuales son:
c.2.1 Datos de las partes: Nombres,apellidos,estado civil,nacionalidad,numero de las cedulas de identidad o numero de pasaporte así como el carácter en el que actúan.
c.2.2 Datos del inmueble: ubicación,número,del inmueble, numero del catastro y los linderos del inmueble.
c.2.3 Indicación del uso del inmueble: nunca debe ser distinto a vivienda, pensión o vivienda estudiantil.
c.2.4 Duración del contrato: como ya fue señalado jamás será menor a un año.
c.2.5 Monto en número y letras en Bolívares por concepto del Pago de Canon de Arrendamiento.
c.2.6 Nombre del Banco y número de cuenta corriente donde deba efectuarse el pago correspondiente al canon de arrendamiento: pareciera que el legislador dispuso taxativamente que el pago fuera realizado a través de una cuenta corriente propiedad del arrendador obviando el uso de la cuenta de ahorros.
c.2.7 Dirección de habitación o trabajo del propietario del inmueble
c.2.8 Estado de conservación en el cual se encuentra el inmueble
c.2.9 Descripción de la distribución del inmueble indicando si posee sala,comedor,cocina,jardines,porches ,balcones, el numero de habitaciones, baños y puestos de estacionamientos si los posee.
c.2.10 Indicación de que el inmueble se someterá a la jurisdicción judicial donde se encuentra ubicado este y no una distinta como lo señala la LRCAV (2011)
c.2.11 otras clausulas que no sean contrarias al orden público o leyes.
c.2.12 Mención de la Resolución sobre el canon máximo que debe pagarse emanada de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda.
d) Trámite Administrativo para la Validación del Contrato de Arrendamiento de Viviendas ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
El RLRCAV (2011) establece que todos los contratos de arrendamiento en materia de vivienda deberán ser revisados por funcionarios de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda previamente a ser protocolizados o autenticados ante Registro Público o Notaria respectivamente, es por ello que los contratos deberán cumplir con las exigencias previamente estipuladas; dicha revisión deberá hacerse presentado en originales copias las cedulas de identidad de los suscribientes, documento de propiedad así como las demás exigencias estipuladas para casos particulares en el artículo 6 del RLRCAV (2011).
Si existieran omisiones u errores se exigirán a los suscribientes que las subsanen, en caso contrario de no existir o hayan sido subsanadas se habilita a los suscribientes para que en un lapso mayor de 05 días puedan protocolizar el referido documento por ante la notaria pública o registro con funciones notariales.
Con posterioridad en un lapso no mayor de 15 días de la autenticación o protocolización del contrato se deberá consignar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas dicho contrato para que sea consignado al Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas. El arrendador que no cumpla dicha obligación será sancionado. La Superintendencia hará seguimiento de los contratos, señalando que si los contratos se autentican y no se presentan ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda se abrirá de oficio procedimiento administrativo, si por causas de fuerza mayor no se cumplieren con las exigencias de presentación del contrato no habrá sanción y se otorgaran 30 días hábiles a partir del vencimiento del lapso indicado para la consignación, se tomarán como causas de fuerza mayor las contenidas en el Código Civil venezolano.
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento se encuentra ubicada en: La Av. Principal de Las Mercedes Edificio Leojar. Municipio Baruta. Estado Miranda.
En próximas entregas se harán otras reflexiones sobre esta novedosa y polémica ley.