A partir de Enero de 2.005, las expropiaciones urbanas han pasado a formar parte de las noticias de primera plana de nuestro país y se han constituido en uno de los factores a considerar a la hora de tomar decisiones relacionadas con el sector inmobiliario y de la construcción. Por primera vez se ha anunciado la expropiación de edificaciones desocupadas, de edificaciones en construcción y en remodelación, y últimamente se acordó la utilidad pública de los edificios de vivienda destinados al arrendamiento por más de 10 años. Esta situación aunada a las invasiones y otros ataques a la propiedad privada urbana y rural, han pasado a ser temas de vital importancia para todos los venezolanos y en especial para los inmobiliarios y constructores. Por esta razón esta prestigiosa publicación ha decidido dedicar una columna a estos temas, los cuales trataremos de abordar de manera objetiva y sencilla, desde el punto de vista legal y practico, a los efectos de que nuestros lectores tengan una visión clara de estas problemáticas que afrontamos en la actualidad.
La expropiación como institución de derecho público, constituye la única excepción al derecho de propiedad, al cual nuestra carta magna le otorga el carácter de derecho humano fundamental, ratificando así los tratados internacionales suscritos por Venezuela en materia de derechos humanos. Todo derecho humano posee las siguientes características: es universal (todos tenemos ese derecho), es progresivo (va creciendo en cantidad y calidad), es indivisible (es integral y no puede dividirse en figuras intermedias), es inviolable y es inderogable (así la ley lo elimine sigue existiendo).
Nuestra Constitución (Art. 115) y el Código Civil (Art.547) definen a esta figura, pero de manera más clara lo hace la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, (Art.2), la cual establece que “La Expropiación es una institución de Derecho Público, mediante la cual el Estado actúa en beneficio de una causa de utilidad pública o de interés .social, con la finalidad de obtener la transferencia forzosa del derecho de propiedad o algún otro derecho de los particulares, a su patrimonio, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización”. Existen otras leyes especiales que incluyen a la expropiación como figura de excepcional al derecho de propiedad; entre ellas se encuentran la Ley de Tierras, la Ley de Minas, la Ley de Hidrocarburos y la Ley del Sistema de Transporte Ferroviario, entre otras. Es de hacer notar que todas las leyes, con excepción del Código Civil, fueron promulgadas durante el presente período presidencial. Es tal la importancia de la Expropiación como limitación a la propiedad de los ciudadanos, que en sus fases intervienen los diferentes poderes públicos: el Poder Legislativo en el Decreto de Utilidad Pública (Asamblea Nacional, Consejos Legislativos o Concejos Municipales), el Poder Ejecutivo en el Decreto de Expropiación (el gobierno central, las gobernaciones o las alcaldías), y el Poder Judicial en el Juicio de Expropiación (Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y el T.S.J. conoce de las apelaciones).
Toda nuestra normativa coincide en los tres factores indispensables, que debe cumplir la administración pública para llevar a cabo una expropiación de manera legítima:
1.- La Utilidad Pública o Social: Es la única justificación para que el Estado afecte la propiedad de un particular. El artículo 3 de la Ley de Expropiación, enfoca la utilidad pública hacia la ejecución determinadas obras que “procuren el beneficio común”. El uso público justifica la adquisición forzosa de un determinado un terreno, edificio o casa, los cuales son indispensables para la ejecución una determinada obra. Una obra que puede prestar una utilidad a la ciudadanía en general, lo es una autopista, un edificio público, un aeropuerto, un parque público o un hospital.
Últimamente se ha declarado erróneamente la utilidad pública o social de edificaciones que no prestarán un servicio a todo un colectivo, sino a determinadas personas. Con el anuncio expropiaciones para edificios desocupados o alquilados, para la posterior reventa o adquisición, no se cumple el objetivo final de la expropiación, la cual es que el bien quede en el patrimonio del Estado y que las edificaciones puedan ser utilizadas por cualquier ciudadano y no por uno determinado. No se puede expropiar a un particular para beneficiar a otro.
2.- El justiprecio o justa indemnización: Es la cantidad que va a pagar el ente expropiante a el propietario del inmueble, la cual según la Ley de Expropiación, debe ser determinada por tres (3) peritos avaluadores certificados, que deben tomar en cuenta tres (3) elementos de obligatoria apreciación: a.- El valor fiscal que el propietario haya declarado o aceptado tácitamente ; b.- Los precios promedios de las ventas de inmuebles similares realizadas los doce (12) meses anteriores al avalúo y c.- Las ventas o transmisiones de la propiedad afectada realizadas los seis (6) meses anteriores al informe. Esta indemnización tiene como objetivo que la persona, ni se enriquezca, ni se empobrezca, y que no sea lesionada desde el punto de vista patrimonial.
3.- El pago oportuno y en efectivo: Se refiere a que el Estado, no puede pagar con ningún bono de su emisión o permutarlo por otro bien, ni tampoco realizar pagos a plazo o pagos parciales. Solo con la entrega del dinero al propietario (arreglo amigable) o al Tribunal (juicio de expropiatorio), se realiza la transferencia de la propiedad al Estado y la ocupación del inmueble, por parte del Estado.
El procedimiento de expropiación comprende tres fases fundamentales:
1.- LA FASE ADMINISTRATIVA: esta comprende al “Decreto de Expropiación”, dictado por el órgano del poder ejecutivo. Para dictar este decreto el órgano legislativo debe haber decretado con anticipación la utilidad pública de la obra, la cual debe ser motivada y racional.
2.- LA FASE AMIGABLE: la cual implica la adquisición del inmueble por la vía administrativa y de mutuo acuerdo entre las partes. En caso de que haya arreglo se hace una compraventa convencional.
3.- EL JUICIO DE EXPROPIACION: el cual ejerce la administración pública una vez agotado el arreglo amigable, sin resultados positivos.
Todas estas fases y conceptos los seguiremos analizando y profundizando en nuestros próximos artículos.
Roberto Orta Martínez robertoorta@cantv.net
Abogado – T.S.U. en Administración – Perito Avaluador