EL DERECHO DE PREFERENCIA PREVISTO EN EL ARTÍCULO 25 DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LA LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.
El artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente:
“Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”
Este reconocimiento del derecho de preferencia constituye una reedición de lo previsto en el artículo 4º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del artículo 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y del artículo 45 del Reglamento de ambos instrumentos legales, derogados en el artículo 93 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, observo lo siguiente:
a) Cuando se refiere al vencimiento del contrato, debe entenderse que es al vencimiento de la prórroga legal del contrato.
b) Considero de que ha debido hablarse del arrendador como lo señalan los artículos precedentes, en virtud de que, no siempre ni necesariamente el propietario es el arrendador del inmueble.
c) Se establece un derecho de preferencia a favor del arrendatario, siempre y cuando, esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley, y que, el propietario tenga la intención de arrendar el inmueble bajo la misma actividad económica.
d) La condición de que, a los fines de la prórroga del contrato al vencimiento del mismo, esté sujeto a que el arrendatario continúe explotando el mismo rubro comercial, colide con lo previsto en el artículo 12 de la Ley para Promover y Proteger el Ejercicio de la Libre Competencia, que dice lo siguiente: “Se prohíben los contratos entre los sujetos de esta Ley, referidos a bienes y servicios, en la medida en que establezcan precios y condiciones de contratación para la venta de bienes o prestación de servicios a terceros, y que tengan la intención o produzcan o puedan producir el efecto de restringir, falsear, limitar o impedir la libre competencia en todo o parte del mercado.”, y, de preferente aplicación al presente Decreto, en razón de su especialidad por la materia.
Por otra parte, en caso de que el propietario alegue de que al vencimiento del contrato de arrendamiento, el inmueble objeto del mismo no va a ser arrendado en el mismo rubro comercial, por tratarse de un hecho negativo definido, deberá demostrar tal hecho.
e) A los fines del ejercicio del derecho de preferencia, se exige al arrendatario que esté solvente, no sólo en el pago de los cánones de arrendamiento sino también en las cuotas de condominio y de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y las establecidas en el presente Decreto. Por lo que respecta a las cuotas de condominio, esto colide con lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece que los gastos comunes son a cargo del propietario del inmueble, y cuya normativa es de preferente aplicación al presente Decreto en razón de su especialidad, y que en la práctica implica un sobreprecio sobre el canon de arrendamiento del inmueble, al igual que los contratos de servicios que con frecuencia exigen los arrendadores para dar en arrendamiento un local comercial.
f) No señala esta disposición un plazo útil a los fines del ejercicio del derecho de preferencia, como si lo hacía el artículo 45 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por tanto, considero que este puede ser solicitado ante la autoridad administrativa, antes y después del vencimiento de la prórroga legal.
g) Corresponde a la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, admitir este derecho de preferencia y, será el tribunal que conozca de la demanda por desalojo por vencimiento de la prórroga legal, el que decida sobre la procedencia o no del derecho de preferencia ejercido por el arrendatario, en virtud de que, dicha disposición no prevé un procedimiento en sede administrativa y, tampoco podrá ser establecido por vía reglamentaria, en virtud del principio de la reserva legal previsto en el ordinal 32 del artículo 156 de la Constitución.
En síntesis, esta disposición viene a constituir un reto para el operador de justicia en su actividad jurisdiccional.
Dr. CARLOS BRENDER
Abogado
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