LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD PREDIAL Y SERVIDUMBRES
En el derecho venezolano, en cuanto al derecho de propiedad existen 2 ordenes de limitaciones:
1)usufructo, uso, habitación y hogar
2)limitaciones legales de la propiedad predial y servidumbres
Las limitaciones surgen como restricciones al contenido normal del ejercicio del derecho de propiedad, y se rigen por criterio de utilidad.
Entre las limitaciones de la propiedad predial, tenemos
1)las que tienen por objeto la utilidad pública (conservación de bosques,, paso por las orillas de los ríos y canales navegables, navegación aérea, construcción y reparación de camiones y otras obras públicas.
2) las que tienen por objeto la utilidad privada, son:
1)según derivan de la situación de los lugares (predios):
•la carga que tienen los fundos inferiores de recibir las aguas que caen de los superiores, naturalmente y sin obra del hombre. (también la tierra y piedras que arrastren esas aguas). 647 cc
•las reparaciones o construcciones que sean necesarias en riberas o diques. 648 cc
•el derecho de los propietarios de los fundos inferiores sobre las aguas que vengan de manantiales que nazcan o se originen en predios superiores.650 cc.
•La prohibición de talar o quemar bosques que se encuentren en cabeceras de ríos y vertientes.
2)El derecho de paso, de acueducto y de conductores eléctricos , aquí se incluye el derecho de paso forzoso 660 cc
3)La medianería. 684 a 699 cc. Copropiedad de aquellos elementos de la cosa que se encuentran en los linderos del fundo por ej: paredes, cercas, setos, etc.
4)Las distancias y obras intermedias requeridas para ciertas construcciones, excavaciones, etc. 700 cc
5)Las luces y vistas de la propiedad del vecino
6)El desagüe de los techos. 708 cc.
SERVIDUMBRES
Es un gravamen impuesto sobre un predio llamado fundo sirviente, para uso y utilidad de otro llamado fundo dominante, perteneciente a distinto dueño.
Las servidumbres deben versar sobre predios, generalmente estos predios son contiguos aunque no es necesario que lo sean. Generalmente las servidumbres son permanentes pero pueden establecerse como temporales.
La servidumbre es una carga para el fundo sirviente y es un derecho para el fundo dominante.
NATURALEZA:
La servidumbre es un derecho REAL limitado de GOCE.
Las servidumbres son participaciones limitadas en el goce o aprovechamiento de la cosa de otro y por ende es un derecho real limitado sobre la cosa ajena, cuyo matiz diferenciador es la utilidad o ventaja que un fundo sirviente le brinda a otro dominante.
En resumen:
1)Es un derecho real
Recae sobre la cosa misma y no sobre las personas., y confiere a su titular una acción real . La servidumbre se manifiesta a través de un tolerar: por ej. Permitir el paso del vecino por el fundo que nos pertenece. También se manifiesta a través de un no hacer:
Por ejemplo No elevar una construcción existente en el fundo propio que pueda obstaculizar al vecino (que es algo que pudiese hacer el dueño de un fundo que no este gravado con servidumbre, en ejercicio de su derecho de propiedad. Por lo tanto si no constituye ni puede constituir un hacer: ya que hacer si tiene carácter personal, entonces la servidumbre jamás es un derecho personal.
Aclaro, los deberes que tiene el propietario del fundo sirviente, surgen a manera de obligaciones accesorias de la servidumbre, y estarán contenidas en los títulos constitutivos o en la ley). Tan es así que es ejecutada por la persona, pero es la admisión de prestación de un servicio por el obligado real y es exigible por el titular del fundo dominante y se trasladan a los sucesivos adquirientes de dichos fundos.
2)Recae sobre la cosa ajena.
Para que se configure la servidumbre deben pertenecer ambos tanto el sirviente como el dominante, a distintos dueños
3)Es una limitación del derecho común de propiedad.
La servidumbre presupone una limitación y no un fraccionamiento del derecho de propiedad, ya que al cesar la servidumbre el dominio recupera su contenido normal.
4)Constituye una relación entre predios.
La servidumbre presupone la existencia de dos fundos dominante y sirviente, por lo tanto siempre tiene por objeto bienes inmuebles. Para que su ejercicio resulte posible, los predios o fundos han de ser vecinos pero no necesariamente contiguos. Por ej. El propietario de un fundo puede tener derecho a conducir el agua suministrada por el predio sirviente, a través de otro fundo distinto.
Tanto el ejercicio de La servidumbre como su relación con el predio es indivisible: no se admite su adquisición parcial o su pérdida parcial, por ej: el derecho de paso o de acueducto, no se puede ejercitar por una parte y por la otra no, o por una tercera parte.
La servidumbre debe tener causa perpetua, es decir solo se extingue cuando desaparece la razón de necesidad que motiva su existencia.
La servidumbre puede ser constituida en beneficio o a cargo de una parcela de terreno y también de una construcción incorporada a un predio.
Características:
•La servidumbre no se presume. Su constitución y existencia debe probarse. Como derecho real inmobiliario, la constitución o modificación de las servidumbres está sujeta a registro, para que surtan efectos en cuanto a terceros que por cualquier otro título hayan adquirido derechos sobre el inmueble gravado con servidumbre.
•No puede haber servidumbre sin utilidad o ventaja, actual o posible.
•El ejercicio de a servidumbre debe adaptarse al objeto y necesidades para los que se estableció, el dueño del predio sirviente no puede poner obstáculos y el dueño del dominante debe procurar que el ejercicio de la servidumbre sea lo menos gravoso para el sirviente.
•En caso de conflicto la interpretación ha de ser estricta y debe inclinarse en lo posible, al interés y condición del fundo sirviente.
•La inherencia o predialidad del la servidumbre al fundo, una vez constituida, veda la enajenación total o parcial de la misma, en forma separada del fundo, o veda la constitución de otro gravamen del mismo tipo sobre ella. La transmisión del dominio ejercido sobre el predio dominante arrastra la transferencia de la servidumbre que lo favorece.
CLASES DE SERVIDUMBRE (según el CC):
1)Continuas y Discontinuas: Continuas: las que su ejercicio es o puede ser continuo sin que haya necesidad de un hecho actual del hombre (acueductos, desagües de los techos, vistas). Discontinuas: las que tienen necesidad del hecho actual del hombre para su ejercicio (de paso, tomar aguas, pasto).
2)Aparentes y No Aparentes: Aparentes: las que se muestran por señales visibles (ventana, puerta, acueducto) No Aparentes: aquellas cuya existencia no se muestra por ninguna señal visible. Generalmente consisten en obligaciones de no hacer algo (ej: no edificar en determinado predio o solo hasta determinada altura).
3)Afirmativas y negativas: Afirmativas: aquella por la que el titular tiene derecho de cumplir cualquier acto sobre el fundo sirviente (pasar por el, extraer agua). Negativas: aquella por la cual el propietario tiene derecho de impedir al propietario del fundo sirviente hacer cualquier cosa, que en pleno ejercicio de su derecho de propiedad, estaría facultado para hacer.
MODOS DE CONSTITUCION:
1)Servidumbres forzosas: por imposición de la ley
2)Voluntarias o por voluntad del hombre
•Por título. (acto o negocio jurídico, entre vivos o mortis causa, gratuito u oneroso que de origen a la servidumbre)
•Por usucapión (prescripción adquisitiva). En las continuas y aparentes: Por prescripción desde el día que el propietario del fundo dominante haya comenzado a ejercerla sobre el fundo sirviente, y en las discontinuas y no aparentes: desde el día que el propietario del fundo dominante manifieste por escrito al propietario del fundo sirviente su pretensión sobre ellas.
•Por destinación del padre de familia. solo procede sobre respecto de las servidumbres aparentes, continuas o discontinuas: y exige que haya señales visibles de servidumbres que pertenecieron a un mismo propietario, que esos signos visibles fueran establecidos por el que fuera propietario de los inmuebles, que los dos fundos hayan sido propiedad del mismo dueño y luego transferidos a propietarios diversos.
MODIFICACION Y EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES:
Se modifican:
1)Por convenio de los propietarios
2)Por efectos del tiempo y de la posesión
3)Por modificación del predio dominante o del sirviente
Se extinguen:
1)Por confusión: es decir por la reunión en la misma persona de la propiedad del fundo dominante y sirviente.
2)Por prescripción extintiva: el no uso por el termino de 20 años.
3)Por alteración del estado de los fundos: de forma que se haga imposible su uso, claro que reaparece si se reestablece las condiciones de uso del fundo.
4)Por renuncia del propietario del fundo dominante.
5)Por el cumplimiento del termino o condición (resolutoria) a que este sujeta.
6)Por resolución del derecho del constituyente (la impuesta por el enfiteuta al extinguirse la enfiteusis)
7)Por el abandono del predio sirviente
8)Por convenio entre los propietarios de los predios, con o sin contraprestación.
DEFENSA DE LAS SERVIDUMBRES
El medio típico de tutela de las servidumbres es la ACCION CONFESORIA, bien sea que se discuta su existencia, o se impida u obstaculice su ejercicio.
La finalidad de esta acción es hacer reconocer y respetar la existencia del gravamen y prevenir al demandado que se abstenga de lesionar el derecho, condenándole a resarcir los daños.
Además el titular de la servidumbre dispone, por vía posesoria: de los interdictos de amparo y restitutorio de la posesión dirigidos a poner fin a los actos de perturbación o despojo de que fuere objeto la posesión y de las acciones de denuncia obra nueva o de daño temido.
El propietario de un fundo sobre el cual se ejerciere indebidamente una servidumbre, dispone de la acción negatoria para hacer declarar la inexistencia de la misma.
Liliana Varela
GLOBAL LEGAL CONSULTING