Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
El arrendamiento es uno de los contratos más utilizados para el desarrollo de distintos tipos de actividades; se usa para cometidos residenciales, empresariales o comerciales, por ejemplo.
Es definido por el Código Civil Venezolano (1982) como un contrato por medio del cual uno de los contratantes denominado arrendador se obliga a hacer gozar al otro contratante denominado arrendatario de una cosa mueble o inmueble mediante el pago de una cantidad de dinero (canon) y, generalmente, durante cierto tiempo.
Lo primero que hay que señalar es que la competencia en materia de arrendamientos está atribuida al Poder Nacional.
Basado en este concepto – en diversas oportunidades – se han tejido toda clase de situaciones que han obligado al Estado a intervenir en las relaciones de arrendamiento, especialmente las de tipo residencial o comercial, las cuales no son el objeto de estas líneas, con resultados conocidos por todos, por los que – menos aún – este autor no va a emitir pronunciamiento.
A través de este contrato es posible generar ingresos para la realización de quehaceres públicos, lo que es el objeto de esta publicación, ya que así como los particulares requieren del contrato de arrendamiento para desarrollar sus actividades, bien sea para vivienda, oficinas o industrias, por ejemplo; de la misma manera, la administración pública también debe dar o tomar en arrendamiento para la gestión de los cometidos públicos, por lo que se hace necesario regular esa situación, puesto que – dentro de los distintos programas, proyectos y políticas públicas – es posible estimular para el fomento, como ocurre con el emprendimiento, turismo, entre otros.
En principio hay que diferenciar el rol dentro del contrato que va a tener la entidad pública.
Esta acotación no se hace en función de la definición del contrato de arrendamiento, puesto que también le puede subsumir a la administración, desde la perspectiva del sujeto que celebra el contrato, no como persona, puesto que la capacidad para obligarse viene dada por el ordenamiento; a título de ejemplo:
El Código Civil Venezolano (CCV, 1982) reconoce al regular la personería jurídica a la República, estados, distritos, municipios y demás entes cuando reza “… la Nación y las entidades políticas que la componen…”; pero difiere en el elemento consentimiento que se rige – en forma previa para darlo – con mayores exigencias que para el caso de los particulares.
Resulta oportuno acotar que el Código de Comercio (COM, 1955) estipula que “… la Nación, los Estados, el Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y los Municipios no pueden asumir la cualidad de comerciante, pero pueden ejecutar actos de comercio…” (Paréntesis de ELS)
En idéntico sentido, el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Contrataciones Públicas (LCP, 2014) es el instrumento normativo que regula este tipo de situaciones; sin embargo, en forma expresa, le excluye de los concursos o procesos licitatorios.
La Ley Orgánica de la Contraloría General de la República y Sistema Nacional de Control Fiscal (LOCGR, 2010) tampoco le impide dar o tomar en arrendamiento bienes a las distintas administraciones públicas, tanto en lo central como en lo descentralizado, solo que deberá cumplir con normas referidas hacia el aspecto presupuestario y su posibilidad de honrarlo debidamente al causarse, como podría ser el gasto, por ejemplo.
El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley (Orgánica) contra la Corrupción (2014) tiene por objeto regular los tipos de delitos contra la cosa pública; uno de los más vinculados con el presente tema es el peculado.
El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública (2014) además de normar la organización de las entidades públicas, también dicta regulaciones de actuación general.
Por su parte, la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010), establece que la rama ejecutiva del municipio está a cargo del alcalde, quien está facultado para celebrar y suscribir contratos, previo cumplimiento de las formalidades y trámites pertinentes.
El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de la Administración Financiera del sector público (LOAFSP, 2014) regula los distintos subsistemas de tesorería, crédito público, presupuesto, contabilidad pública; que se relacionan cuando las entidades públicas celebran contratos.
Siguiendo las enseñanzas del célebre maestro en Derecho Administrativo Eloy Lares Martínez (+) en su libro “Manual de Derecho Administrativo”, Ediciones Universidad Central de Venezuela, Caracas; nos ilustraba que la noción de contrato prevista por el CCV es la misma en el dominio público como en el privado, puesto que son acuerdos de voluntades creadores de situaciones jurídicas.
Para el Derecho Administrativo uno de los temas más polémicos es de la contratación por la administración, ya que surgen los que favorecen la corriente que da existencia a los contratos administrativos, así como también están sus detractores.
Se entiende por contrato administrativo aquel donde se persigue un fin de interés público, donde no se está en una relación paritaria o de igualdad, ya que uno de los contratantes representa el interés general y el otro el privado de la contratista.
En Venezuela, en tiempos recientes, se ha ido inclinando por apartarse de la tesis de los contratos administrativos como se conocían; sin embargo, la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (2010) atrae hacia el fuero especial las acciones que intenten las entidades públicas o sean hechas en su contra, con ocasión de los contratos celebrados por ellas; de hecho estipula que es competencia de la jurisdicción contencioso administrativa “… Las pretensiones de condena al pago de sumas de dinero y la reparación de daños y perjuicios originados por responsabilidad contractual o extracontractual de los órganos que ejercen el Poder Público…”, de lo cual la jurisprudencia de instancia y del Máximo Tribunal genera ejemplos a diario, bastando con solo visitar la página web del Tribunal Supremo de Justicia.
Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artículos de este autor denominados “Justicia de Paz Comunal y Legislación de Arrendamientos”, “Municipio y reforma habilitante 2014 Ley Orgánica de Gestión Comunitaria”, “Municipio y reforma habilitante 2014 Ley Orgánica de Bienes Públicos”, “Municipio y Ambiente”, “El Catastro Municipal”, “De la Hacienda Municipal”, “Instrumentos Jurídicos Municipales”, “Municipio y Patrimonio Cultural”, ”Los Ejidos”, “Municipio y Urbanismo”, “Organización y Gestión Municipal”, “De las Competencias Municipales”, “Medios de Gestión”,” “De los medios de participación”, “Municipio y Presupuesto”, “Municipio y Planificación”, “La Ley de los CLPP del año 2015”, “El Consejo Federal de Gobierno”, “La Contraloría Social”, ”Municipio y Servicios Públicos”, “Las Empresas Municipales”, “Los Bienes Municipales”, “Municipio y Emprendimiento” “Las Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento jurídico”, “Municipio y Arrendamiento Inmobiliarios Urbanos”, entre otros, que pueden ser encontrados en www.eduardolarasalazarabogadoblogspot.com, para obtener mayor información sobre lo aquí tratado.
En otra oportunidad se tocarán otros aspectos relacionados con el tema.
El país se construye desde sus municipios.
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